서울 아파트 전세 비중 3년 만에 최고… “집값 자극”

서울 아파트 전세 비중 3년 만에 최고… “집값 자극”

소개

서울 아파트 전세 비중이 3년 만에 최고치를 기록하면서 시장에 큰 변화를 예고하고 있습니다. 금리 인하와 정부의 신생아 특례대출 등의 영향으로 전세 수요가 급증하며 전세 비중이 다시 높아졌습니다. 이에 따라 전셋값은 물론 집값까지 상승할 가능성이 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

전세와 월세 비중 변화

서울 도봉구 창동의 1980채 규모 주공 17단지는 전세 거래 비중이 크게 증가한 대표적인 사례입니다. 올해 2분기 전세 계약 건수는 64건, 월세는 33건으로 전세 비중이 66%를 기록했습니다. 이는 작년 같은 분기 대비 11%포인트 증가한 수치입니다. 이러한 변화는 낮은 금리의 정책 대출 상품이 나오면서 전세 수요가 증가한 데 기인합니다.

 

금리 인상기와 전세 비중 회복

금리 인상기 동안 월세 전환 추세가 강했던 서울 아파트 시장에서 전세 비중이 다시 증가하고 있습니다. 전세자금 대출 금리 인하와 빌라 전세사기 사건, 신생아 특례대출 등의 영향으로 전세 수요가 꾸준히 늘고 있습니다. 부동산R114의 분석에 따르면, 올해 2분기 서울 아파트 전세 계약 비중은 61.1%로 2021년 2분기 이후 가장 높은 수치를 기록했습니다.

대출 금리 안정화와 전세 수요 증가

전세 비중이 다시 높아진 주요 요인 중 하나는 대출 금리의 안정화입니다. 5개 시중은행의 평균 전세자금대출 금리는 지난해 12월 4.4%에서 올해 6월 4.0%로 낮아졌습니다. 반면 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율은 4%대 후반을 유지하고 있어, 전세 대출을 받아 이자를 내는 것이 더 유리해졌습니다.

• 전세자금 대출 금리: 지난해 12월 4.4% → 올해 6월 4.0%
• 전월세전환율: 4%대 후반 유지

 

신생아 특례대출과 중저가 단지

신생아 특례대출 적용이 가능한 지역이나 전셋값이 상대적으로 저렴한 중저가 단지의 전세 비중이 높았습니다. 서울 25개 구 중 2분기 전세 비중이 가장 높은 곳은 동작구(67.8%), 도봉구, 은평구(각각 67.7%)였습니다. 신생아 특례대출은 1월 29일 도입되어 전세 대출 신청은 7572건, 총 1조4547억 원에 달합니다. 이는 세입자들이 대거 아파트 전세로 옮겨온 주요 원인 중 하나로 분석됩니다.

• 동작구 전세 비중: 67.8%
• 도봉구 전세 비중: 67.7%
• 은평구 전세 비중: 67.7%

전세 수요 증가의 영향

전문가들은 서울 아파트 전세 수요의 증가가 추후 집값 상승을 자극할 수 있다고 우려합니다. 이에 따라 금융당국은 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 범위를 전세대출까지 확대하는 방안을 검토 중입니다. DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 제반 대출의 상환 원리금 비율을 40%로 제한하는 규제입니다. 금융위원회 관계자는 “전세대출은 서민과 실수요자의 주거 안정과 밀접하게 연결돼 있어 신중하게 검토하고 있다”고 밝혔습니다.